摘 要:房地产不仅仅是房屋,也不仅仅是房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和位置的独特才是人们所真正关心和追逐的,在国内则体现在户籍、儿童入学资格、各种保险等方面;首次提出了用数学的方法将房地产看成是房产与地产之和的观点,从根本上论述了房地产业所面临的风险,并提出几项解决问题的建议和方法。
关键词:房地产市场;房产;地产;民生;数学
1 房屋和房地产
人们谈论房地产市场的时候,主要关心的是房价,并将房地产概念的模糊成了房屋或房子。“房地产”在英文中是“Real Estate”,两者都是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,并由于其独特位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。
房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的,在国内体现为户籍、儿童入学资格、各种保险等等方面;从某种意义上说,买房不是用来解决安身问题而是用来解决一系列权利和资质问题。由此可见,笼统地讨论房屋价格是不合理的:如果去除这些附加价值,单就房屋本身而言,上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同,都是满足人们的居住需求罢了。所以在探讨价格时,必须考虑附属的价值。
2 房地产的本质及市场主导
房价的构成要素最近成了关注的焦点,一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管理费用、土地成本、各类税费、企业利润等五部分内容;如果详细算来,可能有一百多项具体的构成元素。
当我们将“房地产”拆分开来看,用数学的方法解析“房地产”时,房价的真正主导就跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下,不同区域的房屋建筑成本差距不大,那么房价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益;这部分价格则完全由地方政府操控,可见房价表面上看是由市场主导,但其本质是地方政府主导,不管是规模还是价格。
2.1 基建拉动市场和价格
近年来,多数地方政府改善基础设施、市民居住环境和经济发展采用的都是同一个模式。先是通过政府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、交通等领域的高速发展,然后由基础设施建设促进土地升值,由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建设。合肥市近5年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示,合肥市GDP自2004年开始三级跳,当年合肥市GDP增长了16.2%。其后两年中,合肥市GDP的增速一年比一年高,到2006年底增速达到了史无前例的17.5%,全市GDP高达1073.86亿元,提前四年实现了千亿目标。换言之,从2004年开始合肥仅用三年时间就实现了GDP翻番。而正是在2004年,合肥市政府开始通过融资的方式大搞基础设施建设。
2.2 地方政策
自从国际金融危机及房地产市场陷入低迷以来,国家出台了一系列政策和方针来激活房地产市场,主要目的在于稳定房市,促进经济健康稳定发展。各地方政府也纷纷出台了住房贷款降低首付百分比,降低各种税费乃至发放财政补贴的做法,但市场反应较为平淡。
从统计数据来看,住房的刚性需求确实存在,但却因房价虚高不下形成不了市场交易;主要原因是人们对自己经济和自身收入成长的预期与房价的差距。基础经济心理学告诉我们,房产的价格超出了收入水平所能够接受的限度时,市场不可能保持繁荣的发展,即使地方官员再出来喊“买房就是爱国”也无济于事。