商业是城市最古老、最基本的功能，城、市两个概念合在一起才能成为城市，市是指进行交易的场所，是商品流通的中心，纵观中外，古代城市初期功能主要包括政治中心、市场中心、文化中心、军事要塞，最早的乌尔城、唐代长安、宋代幽州，意大利的威尼斯、热那亚、佛罗伦萨，德国的律贝克就是在古代商业交通的基础上发展起来的典型城市。商业地产是现代“市”的载体，其对一个城市发展的影响可谓弥足深远，其研究具有现实和长远意义。
商业地产与城市发展演化路径的关系
商业地产是城市化进程中重要的推动力量。商业地产的开发，远远大于工业和住宅业。因为商业地产带动的是一个城市或者是一个较大的区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求，商业地产带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程。商业地产是城市商业重要的商务环境，比如北京CBD建设、中关村商务环境的营造均在很大程度上依托于酒店、写字楼、商场等商业地产项目的建设。其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥。
按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100美金到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000美金到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。通过对传统商业地产的改造， 提升了商业业态等级，城市的配套功能得到了完善，通过对旧城商业的改造和商业业态的重组，商业网点的布局也得以优化。
此外，随着城市化进程的加快，大量的农村人口进入城市，创造出更多的城市消费群体，创造了更多的就业机会。而综合商业的辐射带动作用更使其配套的农副产业、加工业、运输业、包装业、广告业等得以产业化发展，从而带动了区域经济的增长，反向推动了城市化的进程。
商业地产对城市布局的影响
城市的商业规划实际上是城市资源的有效利用，规划城市商业发展的总量和布局，都直接关系到整个城市发展和布局问题。必须要有好的商业网点规划，并且加强执行力，这是可持续发展的重要制度保证。截至2006年12月31日，全国38个重点城市已全部编制完成商业网点规划，241个地级城市中已有161个城市编制完成商业网点规划，编制完成率达71.3%，政府营造的商业投资环境的逐步规范，商业网点布局更加趋于合理，从而也在很大程度对城市布局产生影响。
过去我国的商业地产长期以来缺乏规划，建设管理相对混乱，由此引发很多问题，比如交通主干道旁边出现不合理的商业设施，造成主干道拥堵，给城市总体经济带来的危害远远大于商业物业所能带来的收益。本文认为，商业网点规划对城市发展布局有着至关重要的作用，不同商业形态对城市市政的支持和要求不一样。比如，大城市近年来在布局上呈现多中心化的趋势，商业地产的开发在很大程度上促进了这一趋势的形成，如在北京，2006年随着新项目的完工，未来望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到改变，商业“多中心”的格局将正式形成。
商业的多中心和城市多中心过程是相辅相成的，随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。2005年至2007年初两年的时间里，我国已培育出近700个国家级和省级社区商业示范社区，在政府推进和需求拉动的双重力量下，社区商业将在未来获得更大的发展，并进一步推动城市的多中心布局。
另一方面，只有在符合城市总体规划的大前提之下，才能制定出与城市发展相一致的商业网点规划，才能形成有利于城市发展的商业地产建设。有专家认为，大型购物中心的规划不能仅仅列入商业网点规划，而必须纳入城市中心规划。有些规划没有起作用，主要是因为政府工作不到位，商业和规划部门的协调机制没有形成：商业部门懂规划，但是没有调动资源的权力，而政府规划部门则相反，有权力调动资源，却没有认识到商业地产的重要性。综合城市总体规划资源，进行商业网点规划要具有科学性，并要有执行性和可操作性，要与城市规划衔接起来，提供周围交通和人口的支持，另外要考虑到竞争的合理性，如果不加限制的发展，会产生扰民、影响环境等诸多问题。例如北京后海的无限发展，导致了经营秩序的混乱，严重影响了形象和经营。
商业地产对城市竞争力的影响
城市商业竞争力是考量城市商业的新视角。城市的竞争力，包括生产力、流动力、活力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系。城市的流通率是构成城市生产力的重要部分，流通的规模、结构和营销理念直接影响到城市功能的发挥。目前北京、上海、香港、广州在城市定位，高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都展开了激烈争锋，所以城市竞争力成为一个热点的话题。