来源:山西日报
据银行的一项调查表明:在选择购房贷款的同时,90%的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人,往往会提前还款。对于这部分人,选择贷款方式很重要。
目前,银行所能提供的贷款偿还方式有两种:借款期限在一年以上的,采用按月还款,具体可选择月等额还款法或月等额本金还款法偿还贷款本息(目前在北京普遍使用月等额还款法,今后会出现等额本金还贷法)。从贷款情况分析,选择8年到20年的客户群比较集中。
月均还款额的两种计算方式
月等额还款法是我们目前较为常用的,它是在你还贷的期限内,以固定的数目每月还贷;而等本还款法具体的计算公式为:月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。从公式中,不难发现,每月的还款额并不固定,而是随着每月利息的变化而变化的,是一个递减的过程(公式中+后面的部分为利息,随着本金的减少而减少的)。以一套50万元的房子为例,首付10万元后,余40万元进行20年的银行按揭,如果按月等额还款法,每月还款额=本金×1万元的月均还款额=40万×69.24=2769.6元。也就是说,20年当中,你每月都要还这么多。
用等本还款法来计算,第一个月的还款额=40万元÷(12×20)+“40万元40万元÷(12×20)”×0.00465=3519元。由此可见,后一种还贷方式前期压力较大。但随着时间的推移,你的压力在逐渐减小。再看利息,等本还贷法,前期还的本金多、利息少,本金>利息。而从银行的测算看,月等额还贷法,如果还贷时间长,前期一直是本金<利息,对于20年的贷款期限,大约有一半的时间都是还的利息多、本金少。
等本还贷法比较值
既然利息总额都差不多,为什么等本法要值一些呢?因为,对于还款者而言还贷初期的压力较大,而等额还款法每月偿还金额相等,但其本金的偿还逐减,因而同样贷款期等额还款法所要支付的利息将高于等本还款法。