【内容提要】本文展示了法国不动产公示制度的修改和完善所经历的漫长历程。从罗马法入手，本文重点分析了法国旧法、法国大革命时期的法律、1804年法国民法典、1855年3月23日法律、1955年1月4日法令等重要的法国不动产公示法律。1955年1月4日法令至尽仍是法国现行最为重要的不动产公示规则，它是法国不动产公示制度日趋完善的标志。
【关键词】法国 不动产 登记 公示
[Abstract]This article probes into the history of development of the legal systems of the registration of real property in France. Besides Roman Law, this article concentrates on the relevant legal systems in different periods, such as the ancient times, the French Revolution, 1804, 1855 and 1955. The law of January 4, 1955 plays an important role in the development of the publication of real property; it is the signal indicating that the legal systems of the registration in France have been almost perfected.
[Key words]France; Real property; Registration; Publication
由于物权为支配权，具有排他之效力，对于物权之得丧变更，一方面第三人没有参与之余地，另一方面其变动往往与第三人利益以及市场交易安全息息相关，因此这就要求物权的变动必须具有一定的外在表现形式，从而透明其法律关系，避免给第三人造成不测之损害，以保护交易之安全。这个原则就是物权公示原则。一般而言，动产的公示方式为交付，不动产的公示方式为登记。在大陆法发展的历史长河中，不动产公示制度的历史系于抵押权的历史，法国的不动产公示制度同样是以抵押权为核心逐步建立起来的。在经历了一个漫长的发展过程以后，法国于1955年1月4日不动产公示法令的颁布标志着其不动产公示制度的基本完善，该法令至今仍是法国现行的最为重要的不动产公示规则。纵观法国不动产公示制度的发展历史，我们可以清晰地看到立法者以抵押权为中心，不断扩大公示范围、不断完善公示手段的立法过程。我国目前正在制定物权法，研究法国不动产公示制度的历史沿革对建立我国的不动产物权公示制度应有一定的借鉴意义。
一、罗马法
既然法国民法典被恩格斯称为是以“罗马法为基础”的“典型的资产阶级社会的法典”。我们就有必要考察一下罗马法中的不动产公示制度。尽管罗马法对世界法律尤其是大陆法系的贡献是举世瞩目的，但罗马法中并没有创建不动产公示制度。罗马人虽然建立了所有权、役权、地上权、永租权、典质权和抵押权制度，但无论是不动产所有权的让与还是抵押权的设定都是秘密进行的，无需办理任何公示手续，但罗马法欠缺公示制度的缺陷在当时就已经渐露端倪，而在抵押权领域尤其突出。由于罗马法并不是根据标的物以及公示方式的不同来区分质权和抵押权，而是根据债权人是否占有担保物而确定，对担保物移转占有的就是质权，不移转占有的就是抵押权。由于没有建立抵押权登记制度，不仅抵押权的追及效力会伤害第三人，而且债务人也可能与设定时间在后的抵押权人恶意串通侵害设定在先的抵押权人的利益。为了防范风险，民间作了一些努力试图消除这类弊端，诸如抵押土地上立碑记载抵押的事实和日期等。可见，当时罗马的抵押制度还处于初级阶段。
惟应注意的是，在遗产继承领域，其登记制度则相对比较完善。在罗马古代，民风敦厚，虽然实行遗嘱自由，但家长还是按照习惯给其法定继承人保留一定的财产以尽养育之责。但在罗马共和国末叶，世风日下，遗嘱人常常不按照传统的良好风俗行事，上不养老，下不扶幼，往往把财产全部通过遗嘱转让给第三人，使其父母、子女无法维持生活。针对这种现象，大法官认为，若遗嘱人没有正当理由违背人伦道德，不把一定的财产给自己的子女、父母等近亲属继承，反而遗赠给第三人，其遗嘱应是在精神错乱中所立。如果遗嘱人的近亲属提起诉讼，法官往往以意思表示有瑕疵为理由，宣告这种遗嘱不能发生法律效力，从而将遗产判归继承人，这种诉讼被称为是“遗嘱逆伦诉”（querelainofficiositestamenti）。所谓遗嘱逆伦诉，就是遗嘱人的近亲对违背人伦道德的遗嘱提起诉讼，请求予以撤销，以保护他们的继承权。遗嘱逆伦诉显然是对遗嘱自由原则的限制，这样便使遗嘱人不能随便地处分其遗产。但是，道高一尺，魔高一丈，有些家长为了避免遗嘱逆伦诉的制裁，便在自己生前通过赠与或其他办法将自己的财产处分掉，使法定继承人既得不到遗产，又无法提起诉讼。为了纠正此种弊端，亚历山大?塞维鲁斯帝（AlexanderSeversus，公元222-235年在位）便将遗嘱逆伦诉扩大适用于赠与，这样对赠与也作了法律上的限定。公元527年优帝一世执政，在总结历代司法实践的基础上，正式规定了“遗嘱逆伦诉”（querelainofficiositestamenti）制度，对于死因赠与（donatiomortiscausa），优帝一世时又规定，凡死因赠与超过法定数额者，必须向官厅登记（insinuuation），否则超过部分不生效力。这样就在后期罗马帝国（leBas-Empire）时期建立了登记制度，其方式是将赠与证书复制在一个公开的登记簿中，如果不进行登记，将会导致赠与无效，但是后期罗马帝国建立的登记制度和我们今天的不动产登记制度是完全不同的，罗马法中的登记只是适用于赠与，且登记的目的在于为赠与行为提供证据，以维护家庭之利益；今天的不动产登记制度广泛适用于不动产物权变动，而登记的目的在于向第三人进行公示，以维护交易之安全。
二、法国旧法
法国旧法（anciendroit）继续采用了原来的习惯做法，不动产的转让以及抵押权的设定都是秘密进行的，这样抵押权的秘密性就称为旧法中不动产制度的主要缺陷。同时，基于公证书享有的抵押权可以享有一般抵押权，这就意味着抵押权可以存在于债务人现存的甚至包括将来的全部不动产上。如果说原本处于秘密状态的抵押权已经对第三人构成了风险，那么一般抵押权的存在更是使第三人的风险雪上加霜。不过，在以下两个地区属于例外，一是在弗郎德勒（Flandre）、阿尔多瓦（Artois）、部分庇卡底（Picardie）地区以及法兰西岛（IledeFrance）地区，人们的习惯作法是对不动产的转让要在登记簿中进行登录，这可以使领主了解不动产的转让情况以及不动产所征收的租金情况。二是布列塔尼地区（Bretagne）地区，人们的习惯作法是，先进行公告，而后在登记簿进行登录，通过这种途径使人们知悉不动产的变动情况。柯尔柏（J.B.Colbert）是法国重商主义的鼓吹者，他深知公示具有保证交易安全的功能，在1673年他试图通过政府法令强制性地规定在整个法兰西实行登记制度，但是由于土地所有者认为在登记上所花费的开支对他们的土地毫无意义，柯尔柏的努力最终在不动产所有者的抵制下遭到了失败。
不过应该补充说明的是，由于法国古代立法中这样一个特殊的观念，即为了维护家庭成员和继承人的利益，应尽量限制财产的所有权人通过生前赠与处分他的财产，因此法国旧法在罗马法的影响下，对于赠与行为继续沿用了登记制度（l’institutiondel’insinuation），即：达到一定数值的赠与，无论是动产还是不动产，都必须在法院的书记室办理登记。只有赠与行为在法院书记室的登记簿中进行登记以后，受赠人才能成为所有权人，这个程序实际上发挥了登记的作用。和罗马法一样，登记是赠与有效的一个条件，如果不符合这个程序就会导致赠与无效，登记的首要作用在于保护家庭成员的利益。
三、法国大革命时期的法律
法国大革命时期颁布的两个对建立不动产公示制度至关重要的法律。一个是法兰西共和国3年樯月9日（法兰西共和历3年10月9日）法律，该法律建立了抵押权的公示制度，但是该法律把不动产转让的公示置于法律的规制之外，这是该法律的一个重要缺陷。根据该法的制度设计，不动产公示机关所提供的信息无疑的很不完善的，即使对抵押权本身而言也无法满足当事人的需要，对于抵押权人而言，他不仅要知道某一宗不动产上是否已经设立了抵押权，自己的抵押权处于什么顺位，而且还要知道抵押权的设定人是否就是抵押不动产的所有权人。将不动产转让排除在公示制度之外，无疑使交易当事人以及第三人所获取的信息只能是支离破碎的信息，而依据这些信息试图维护交易的安全是难以达到的，可以说，这个时期的抵押权公示制度尚不完善。
比较完善的不动产公示制度开始于法国督政府制定的法兰西共和国7年雾月11日（法兰西共和历7年2月11日）法律。雾月法律不仅规定了抵押权的公示制度，而且规定了不动产转让的公示制度。可以说，雾月法律在法国历史第一次建立了比较完善的不动产公示制度。根据该法律，法国的每一个行政区都要建立抵押登记机关（conservationdehytheques），并设立了两种不同的登记册，一个是副本登记簿（registredestranscriptions），用来登记不动产的转让以及可抵押物权之设定；另一个登记簿就是登录登记簿（leregistredesinscription），用来登记抵押权和优先权。这两个登记簿的区别就在于，前者对不动产存续期间的所有行为都进行登记，而后者只对优先权和抵押权进行登记。雾月法律第26条规定，物权转让行为以及可抵押物权都应当办理登记，具体由不动产所在地行政区的抵押登记机关办理。对于已经与出卖人订立契约并依法办理了公示的第三人，未经登记的物权不能产生对抗效力。也就是说，对于欠缺公示的制裁就是使物权的转让和设定不能对抗第三人。据此我们可以得知，如果有两个抵押权人，那么谁先登记谁的权利就优先；假如抵押权成立在先，但没有办理登记，而抵押不动产的买受人先于抵押权人办理的所有权转移登记，那么抵押权就不能对抗买受人。雾月法律将登记的效力限制于对第三人的对抗效力，就当事人之间而言，登记与否对契约的效力不生影响。
雾月法律建立的不动产公示制度相对比较完善，但并非完美无缺，它也一定的缺陷。由于立法者将登记的对象限于可抵押的物权，这就使不可用于抵押的物权免于登记，但事实上，不用于抵押的物权对不动产交易并非没有影响，例如役权，虽然不能够设定抵押，但是可以减损不动产的价值并对抵押权的担保产生影响。另外，雾月法令没有对有偿转让行为和无偿赠与行为进行区别处理，这样，不动产的赠与既要遵守不动产公示的规定在抵押权登记机关办理移转登记（transcriptin），又要根据赠与的规定在法院书记室办理登记手续（insinuation），登记手续未免有些重复繁琐。
四、1804年法国民法典