税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下,通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排,尽可能取得涉税收益,整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点,所以通过房地产税收筹划,不仅能有效降低企业的涉税成本和风险,增强企业的盈利能力和竞争实力,而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例,对房地产税收筹划实务进行分析。
房地产税收筹划一、相关借款利息的筹划实务
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷,具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点,所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行房地产税收筹划。
一方面,针对房地产开发完工之前的利息费用,将完工之前的借款利息可以计入开发成本,并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样,就可以大大增加扣除项目,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负,增加净收益。
另一方面,针对房地产开发完工之后的利息费用支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的:允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择:如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。
房地产税收筹划案例:某房地产开发公司开发一批商品房,支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时(设贷款利率5%),如何为该公司利用利息扣除进行筹划?
房地产税收筹划过程如下:首先计算扣除的利息支出差异:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元),其次判断:当允许扣除的利息支出为100万元时,由于100万>80万,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按100万元扣除,否则只能按80万元扣除,计税依据将增加20万元,造成多缴税款;当允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万<80万,所以应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除10万元利息支出,减少计税依据10万元,合理降低税负。从以上分析可以看出,在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本,是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。
房地产税收筹划二、利用建房方式的筹划实务
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
第一,房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发,开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式,减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
第二,合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答(一)的通知》(国税函[1995]156号)的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作,建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策,实现共赢。案例:华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与富民公司合作建造办公用房,资金由富民公司提供,建成后按比例分房。对富民公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。即便将来处置,只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言,作为自用办公用房,不缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产成本,增强市场竞争力,这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。